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不動産売却の税金はどのくらいかかる?確定申告で賢い税金対策を!

不動産売却の税金はどのくらいかかる?確定申告で賢い税金対策を!

 

皆さんは、不動産の売却時に税金がかかること、ご存じでしょうか?不動産の購入のときに諸経費がかかりますが、売却のときにも様々な経費がかかります。税金のことは税務署や税理士に相談すればいいという方も、大まかな税金の知識は持っていた方が納税の際に役立ちます。

 

いざというときに損をしないために、節税のポイントなどを知っておくことが大切です。まず初めに、不動産売却時の税金にはどんなものがあるのか、その種類から見ていくことにしましょう。

 

 

不動産売却の税金はどんなものがある?

不動産を売却したときにかかる税金は、大まかに2種類に分かれます。売却利益が出ても出なくても一律にかかる税金と、売却益が出たときのみにかかる税金です。

 

不動産の売却にかかる税金とは

 

1. 必ずかかる税金 ― 印紙税、登録免許税

不動産を売却するとき、不動産売買契約書に印紙を貼ることになります。そのときにかかる税金が印紙税です。1,000万円~5,000万円以下の場合は20,000円、5,000万円~1億円以下なら60,000円の税金がかかります。不動産を売却すると、その所有権が変わるために名義変更をしなければなりません。その際にかかる税金が、「登録免許税」です。

 

平成31年3月31日までは軽減税率が適用されるため、「固定資産税評価額」に対し1.5%の登録免許税となります。それ以降は、2%かかってきます。計算式はこちらのようになります。

 

  • 「登録免許税」=「固定資産税評価額」×1.5%(平成31年3月31日まで)
  • 「登録免許税」=「固定資産税評価額」×2% (平成31年4月1日以降)
  •  

    2.利益が出たときのみかかる税金 ― 所得税、住民税

    不動産を購入したときの金額から、売却したときの金額を引いた差額が「譲渡所得」といわれるものです。この「譲渡所得」に対して、税金がかかってきます。事業所得や給与所得とは分離して計算しますので、「分離課税」とも呼ばれています。「譲渡所得」には、所得税が15%、住民税が5%、合計20%の税金がかかります。

     

    計算式は次のようになります。「譲渡所得」×20%(所得税15%+住民税5%)

     

    建物は減価償却される

    不動産には土地と建物がありますが、建物は土地と違い、年々劣化してその価値が下がっていきます。そのため建物は売却時に価値が下がっても、それなりの金額で売れれば利益となります。減価償却の方法には毎年同じ金額だけ減らす「定額法」と、毎年同じ比率で減らす「定率法」の2種類があります。不動産で使われるのは、「定額法」といって毎年同じ額だけ減らしていく方法です。

     

    計算方法はこちらのようになります。

    減価償却費 = 物件の購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

    建物の譲渡所得を計算するには、減価償却費も考慮にいれる必要があります。

     

    不動産の所有期間が5年以上かどうか

    短期的に不動産の売買で利益を得ることには、一定の制限が与えられています。不動産の所有期間が5年未満で売却すると、所得税30%、住民税9%と税率が増え、合計でおよそ40%の税金がかかってしまいます。5年以上所有してから売却するか、40%の税率がかかっても不動産の価値が高いうちに売ってしまうかは、税務署などに相談して判断した方がよいでしょう。

     

    税金を払わなくていい場合

    不動産の売却による売却益が出ない場合は所得となりませんので、所得税を払う必要はもちろんありません。また個人の間でする売買でしたら、消費税はかかりません。

     

    不動産の売却の税金対策とは

    不動産の売却の税金対策とは

     

    不動産を売却した際、意外と税金がかかるということがお分かりいただけたと思います。特にマイホームの売却にはなかなか利益が出るケースが少ないため、少しでも譲渡所得にかかる税金を減らしたいという方も多いでしょう。こちらでは、マイホームを売却した際の税金対策についてお伝えしていきます。

     

    マイホームを売却時の特別控除

    マイホームを売却した場合、3,000万円万円までの譲渡利益については税金がかかりません。物件の所有期間が何年かということは、特に関係はありません。

     

    所有期間が10年以上の場合

    マイホームの所有期間が10年以上にわたる場合、軽減税率が特例として適用されます。3,000万円の特別控除と併用することも可能です。

     

    買い替えの特例とは

    10年以上保有していたマイホームを買い替えた場合、「買い替え特例」が使えることがあります。「買い替え特例」とは、買い替える住宅の価格が元の住居の売却価格と同じか、またはそれ以上高額の方が元の不動産を売却したときに、適用されます。元のマイホームを売却した際に、譲渡所得が発生しないとみなされるため税金がかからないのがメリットです。

     

    税金がかかるのは、新しく買い替えた不動産を売却したときです。そのときに初めの不動産を売却したとみなされるため、課税されます。より高額な住宅に買い替えを考えている方は、課税時期を先延ばしにできるのです。

     

    購入時より安くしか売れなかった場合

    マイホームの買い替えをするのに、購入時より安くしか売れなかった場合は、「譲渡損失」が生じます。このような場合は「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」が適応され、給与所得や事業所得から譲渡損失を控除することができるので、所得税や住民税が軽くなります。

     

    不動産の売却に確定申告はいるの?

    不動産の売却に確定申告はいるの?

     

    給与所得や事業所得の申告と同じように、不動産を売却するときにも確定申告が必要なのでしょうか。

     

    確定申告とは

    「確定申告」とは、所得税を支払う手続きのことです。1月1日から12月31日までの1年間の所得税を、税務署に申告します。確定申告の期間は、翌年の2月16日から3月15日までです。確定申告に必要な書類の主なものは、こちらです。

     

    「確定申告B様式」

    譲渡所得の所得税の確定申告をするときに、使用する用紙です。不動産売却で得た収入や譲渡所得、控除額などを記入します。

     

    「分離課税用の確定申告書」

    給与などの所得と分離して課税するための、専用の申告書があります。譲渡所得はこちらの申告書で確定申告します。

     

    「譲渡所得の内訳書」

    内訳書に、売却した不動産の所在地などの詳細、売買契約日などを記入していきます。

     

    確定申告が必要な場合とは

    不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要になります。

     

    譲渡所得 = 売却金額 ― (元々の購入金額+譲渡諸経費)

     

    確定申告するメリット

    譲渡損失が発生した場合は確定申告により、所得にかかる税負担を軽減できます。確定申告をすると「損失通算」といって、譲渡損失を他の所得から差し引いくことが可能です。損失が大きい場合は、最大4年分の所得税をゼロにすることもできるのです。

     

    不動産の確定申告は、用意する書類も多く複雑な手続きとなります。スムーズに確定申告をするには確定申告ソフトを使用したり、税理士に相談するとよいでしょう。

     

    まとめ

    不動産売却時の税金は、意外にさまざまなものがかかります。譲渡利益がなくても一定の税金はかかりますし、不動産の保有年数が少ないほど税率も上がります。

     

    しかしマイホームの売却をする場合は、税金が安くなる特例がいくつか認められています。マイホームの売却をされた方は、ご自身のケースに特例が当てはまるかどうか確認してみるとよいでしょう。

     

    また、課税所得がある場合は、確定申告をすることが義務付けられています。今は会計申告ソフトもありますし、税理士に相談すればより確実でしょう。

     

    皆さんが不動産売却の税金対策をされる際に、この記事がお役に立てれば幸いです。

     

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