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不動産売却の流れを徹底解説!知って得する売買契約のコツとは

不動産売却の流れを徹底解説!知って得する売買契約のコツとは

多くのお金が発生する「不動産売却」。多くのお金が動くために、ちょっとしたことの違いで、売却額に大きな金額差が生まれてしまうからです。それゆえに、売買契約が完了するまでの流れが気になるという人は大勢いらっしゃることでしょう。「どうせ売るなら、少しでも高く売りたい」それが人情というものです。

そこでこのコラムでは、不動産の売買契約までの流れや、不動産の売却金額を少しでも高く売るためのポイントをご紹介します。「お得に、賢く、不動産の売却をしたい」という人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の流れ1

不動産売却の一連の流れは、大まかに分けて7ステップあります。ここでは、そのうちの1~4の流れである「準備~査定」をご紹介します。

ステップ1:売却する物件の相場を知ろう

まずは、「売却する物件の相場価格」を把握しましょう。不動産売買においては、この段階が一番重要です。ここで不動産売買が成功するか否かが決まる、といっても過言ではありません。

なぜなら、売却予定物件に対して自分が設定した価格が高すぎるのか、安すぎるかの判断ができないからです。あまりに高く設定していれば、いくら売りたいと思っていても買い手がつかないかもしれません。反対に、安く設定してしまえば、利益が少なくなるため損になってしまいます。だからこそ、価格をいくらに設定すべきか判断するために、相場価格はしっかりと把握しておきましょう。

また、「相場価格を知る」ということは、売却に成功している物件のことを知ることでもあります。あなたの不動産売却を成功させるためにも、「相場価格=売却に成功している物件の価格」を熟知しましょう。

そして、把握した相場価格をベースに、成功例のマネをどんどんしていきましょう。成功例のマネをおこなうことは立派な戦略です。そのためにも、妥協なく情報収集しましょう。

また、情報収集する際は「相見積り」がおすすめです。相見積りをおこなうことによって、効率よく有益な情報を入手できるからです。相見積りに関するポイントは後述します。

ステップ2:必要な書類を用意しよう

不動産を売却するにあたって、必要な書類は大きく分けて3種類あります。「売主に関する書類」「権利に関する書類」「建物に関する書類」の3つです。ここでは、それぞれを簡単にご紹介します。

〇売主に関する書類
この書類はようするに、「売主本人の確認書類」のことです。一般的には運転免許証などのことを指します。

また、売却を検討しているその物件が「共有名義」である場合は、共有者全員の書類が必要になります。共有名義の場合は書類の漏れが発生しないように注意しましょう。主な「売主本人の確認書類」は以下になります。

・身分証明書
売主本人を確認するために必要な書類です。主に運転免許証や健康保険証、パスポートが該当します。

・実印
実印とは、あなたが市町村で「印鑑登録」をした印鑑のことです。もし、登録をしていないのであれば、まずは「印鑑登録」をする必要があります。

・印鑑証明書
印鑑証明書とは、正式に登録した印鑑であることを証明する書類のことです。この書類は発行されてから3ヶ月以内のモノしか有効と認められませんので、気をつけましょう。印鑑証明書は市役所や町役場で発行することができます。

・住民票
登記した住所と現住所が異なる場合に、必要となる書類です。住民票も市役所や町役場で発行してから3ヶ月以内のモノしか有効になりません。注意してください。

・銀行口座、および通帳
不動産を売買したあとに、その代金を振り込んでもらう口座を用意します。今使っている口座に振り込んでもらうのか、新たに口座を用意するのか、都合のよいほうを選びましょう。

「売主に関する書類」を提出する際には、ほかにも「ローン残高証明書」などが必要になる場合があります。自分ならばどの書類が必要になるのか、事前に調べておきましょう。

〇権利に関する書類
権利に関する書類には、主に2種類あります。「登記済権利証」「登記識別情報」の2種類です。これらの書類は、売却予定の不動産の所有者であることを証明する、非常に重要な書類になります。

ちなみに、売買などによってその不動産を相手方に譲渡する場合、この登記済権利証の所有権も相手方に移転することになります。覚えておいてください。

〇建物、および土地に関する証明書
建物と土地に関する書類は以下のようになります。また、売却予定のその不動産が土地なのか、戸建てなのか、マンションなのかどうかで、提出する書類が若干変化します。注意してください。

また、以下に物件の種類別で必要な書類を簡単にまとめました。あなたの物件の場合はどの書類が必要になるのかを、一度確認しましょう。

・土地の場合
建物に限らず、土地を売買する際も書類が必要になります。主に必要になる書類をまとめましたので、確認してみてください。

1.固定資産税納付書
固定資産税の納付額を知るために必要な書類です。紛失した場合は、管轄の市町村の役所で再発行してもらいましょう。また、電話で問い合わせた場合は自宅まで郵送してくれることが多いです。

2.土地測量図、および境界確認書
土地の面積や、隣接している建物との境界線を明確にするために必要な書類です。紛失した場合は、法務局に訪問して自分でコピーを取る必要があります。

売却予定の不動産が「土地」である場合、主な必要書類は以上です。しかし、上記の2つ以外にも、売却する際にはほかに書類が必要になる場合もあります。

・戸建ての場合
戸建ての場合、土地のケースとは異なる書類が必要になります。一度確認をしてみてください。

1.固定資産税納付書
「土地」の場合と同じく、固定資産税納付書が必要になります。できれば最新の書類を用意しましょう。

2.土地測量図面、および境界確認書
これも「土地」と同じく必要な書類です。戸建ての場合でも土地の面積や隣接した建物との境界線を明確にする必要があるからです。用意しておきましょう。

3.図面、および設備仕様書
この書類は、対象物件の間取りや、設置されている設備などの情報が明記されている仕様書のことです。紛失した場合は、その物件を購入した不動産会社に問い合わせてみましょう。

戸建ての場合は以上です。しかし、ほかにも書類が必要なケースがあります。

・マンションの場合
マンションの売買で必要な書類は以下になります。どのような書類が必要なるのかを確認しましょう。

1.固定資産税納付書
「土地」や「戸建て」同様に、マンションの場合でもこの書類が必要になります。最新の書類を用意しておきましょう。

2.図面、および設備仕様書
これも「戸建て」の場合と同じものが必要になります。万が一紛失してしまったときは、マンションの管理会社に問い合わせましょう。

3.マンション管理規約書
この書類は、そのマンションのルールを記載されたものです。「ゴミ捨て」や「ペット」に関することなどが記載されている書類になります。

買主が気になることは、この規約書に記載されていることが多いです。そのマンションのルールを把握しないで購入するという人はまずいません。そのため、この書類も用意します。もし、紛失していた場合は、マンションの管理会社に連絡をしましょう。

4.マンション維持費に関する書類
この書類は、マンションの管理費などの維持費用を確認できる書類です。「マンション管理規約書」同様に、買主が気になる項目が記載されている書類になります。そのため、この書類も準備してください。また、紛失している場合は、マンション管理会社に連絡をして、再発行をしてもらいましょう。

主に必要な書類は以上です。しかし、ほかにも書類が必要な場合もあります。

ステップ3:不動産会社を選ぶ

相見積りなどの方法で、あなたの物件の相場価格を把握したあとは、「不動産会社」を選ぶステップに移ります。しかし、このときに「どこの不動産会社にお世話になろうかな…三tね」と迷ってしまう人はたくさんいることでしょう。

なぜなら、全国には数多くの不動産会社があるからです。実際に、あなたがお住まいの地域にもいくつかの不動産会社があることでしょう。そのため、なかなか会社を決定できないケースが発生してしまうのです。

もし、決断を下せないようであれば、一度、弊社のようにいくつも不動産会社から一括して査定している業者に相談をしてみましょう。プロ目線で、不動産会社を選ぶ際のポイントを教えてもらえます。

ステップ4:売却する不動産の価格を査定してもらう

不動産会社との付き合いはここから始まります。売却予定の物件を、実際に査定してもらいましょう。

対象物件の細かい部分まで査定されますので、このときに提示された金額と相見積り時の金額との間に、若干の金額差があるはずです。そのときには、遠慮なく「なぜ、この金額になるのか」を質問しましょう。もし、そのときにもらった説明が「なんか腑に落ちない」「納得がいかない」場合は、ほかの不動産会社に査定を依頼することをオススメします。

なぜなら、不動産売買にはとても大きなお金が動くので、妥協の姿勢はよくないからです。納得できる金額を提示する、もしくは説明をしてくれる業者を選びましょう。

不動産売却の流れ2

不動産売却の流れ②

次は「売り出し~引き渡し」までの流れです。以下にまとめましたので、参考にしてみてください。

ステップ5:不動産を売り出す

査定金額をもとにして、売り出し価格を決定します。その後、物件を売り出します。査定金額はもちろんですが、売却物件の周辺にある不動産の売却事例や、不動産業界の市場動向も参考にして、売り出し価格を決定しましょう。

ステップ6:買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が現れたら、売買条件を確認したのち、売買契約を結びます。このときに物件価格の10~20%の「手付金」を受け取りましょう。また、後日にトラブルが発生しないように、売買に関する条件や契約内容を相手方としっかり確認しておきましょう。

ステップ7:不動産の引き渡し

引き渡しの手続きでは、登記申請をおこないます。また、引き渡し後の税務申告などの手続きも必要です。漏れがないように、作業を進めていきましょう。

以上が「準備~引き渡し」までの大まかな流れです。不動産会社によっては、売買のやり取りに関して、若干の相違点があるかもしれません。そのため、なにか疑問を感じたときは、不動産会社の人間にすぐに質問をしましょう。

不動産売却完了まで何日くらいかかるの?

「準備~引き渡し」の内容を把握したあとに気になることといえば「物件が売れるのって、いつぐらいなのかな」ということだと思います。そのため、ここでは各ステップの必要期間を大まかにまとめました。参考にしてみてください。

準備段階(~1カ月ほど)

「準備~価格査定」までの流れは、スムーズに話が進めばだいたい1ヶ月で完了します。ですが、早く売却をおこないたいがために、妥協をすることはよくありません。それではあなたが望んだ結果を得ることは難しくなるからです。

そのため、あなたの物件の価格査定をおこなうまでに、「売買契約において、自分が譲れる点、譲れない点」を明確にしておきましょう。そうすれば悩みも少なくなるはずです。

売り出し~契約(1~3か月ほど)

「売り出し~契約」までの流れは、約1~3ヶ月で完了します。ただ、この段階では、経済状況や市場動向など、自分ではコントロールできない分野の影響も受けます。どのくらいの期間で契約できるかはわかりません。どうしても「運」の要素が強くなってしまうのです。

しかし、「まったくもって為す術がない」というわけではありません。というのも、物件を売り出している最中も、市場動向を逐一確認してください。そして、その市場に沿った価格設定や条件の変更などをおこないましょう。そうすれば、市場のニーズを捉えやすくなり、売却できる確率も上がるはずです。

一番よいのは、売却がうまくいっている人や上手な人のマネをすることです。成功者や達人のマネをすることは「万事の常套手段」です。「うまくいかないな」「このままじゃ売却は難しいのかな」と感じたときは、そういった人々のマネをしたり、相談をしましょう。

また、そういった人たちが身近にいないときは、市場動向に詳しいプロに相談をしてみてくだい。なにか有益な情報を得られるはずです。

引き渡し~代金受領完了(1~2カ月ほど)

売却物件や、買主にもよりますが「引き渡し~代金受領完了」までの流れは、だいたい1~2ヶ月で完了します。また、この段階では「金銭のやり取り」が発生します。

お金のやり取りは非常にデリケートな案件ですので、トラブルは絶対に回避したいものです。そのため、買主との間で、どういった方法が一番スムーズに金銭のやり取りができるのか考えましょう。もし自分ではうまく提案ができない場合は、不動産会社の人間など、プロに相談してみましょう。

不動産売却を成功させるポイントは相見積り!

不動産売却を成功させるポイントは相見積り!

一番最初にご紹介しましたように、不動産売却の成功への第一歩は「相見積り」です。できるだけ多くの場所や人から情報を仕入れることが非常に肝要なのです。相見積りであれば、特殊な人脈がなくても、容易かつ迅速に情報を集めることができます。使わない手はありません。

新しい物件を購入するときに気をつけること

また、新しい物件を購入する際は、いくつかの注意点があります。ここではその注意点をご紹介します。

売却と購入を並行したい場合

この場合のメリットは、スピーディーに案件が進むことです。同時並行に話を進めていきますので、不動産売買に慣れている人であれば、この方法がメインになるでしょう。

しかし、不動産売買に慣れていない人には、あまりおすすめできない方法です。なぜなら、「売却物件の引き渡し時期」などにもとづいて、交渉を進める必要があるからです。ほかにも、相手方の意向に左右されることもありますので、当初の計画通りに話を進めていくことが難しい方法なのです。

売却を先に考えている場合

このやり方のメリットは、資金計画を立てやすいことです。売却利益をそのまま新居購入の資金に充てることができるからです。計画的に行動ができます。

しかし、新居の購入手続きに対して、売却があまりにも早く進んでしまった場合、仮住まいを用意しなければならないかもしれません。そのため、売却物件の引き渡し時期を調整し、新居の購入予定時期まであまり期間を作らないようにすることも視野に入れましょう。

購入を先に考えている場合

このケースだと、住み替えの心配もなく、じっくりと物件を選ぶことができます。しかし、万が一物件の売却額が想定よりも低かった場合、購入予定だった物件をキャンセルしなければならないおそれもあります。「売却利益を、そのまま新居購入の費用に充てるつもりだったのに、これではお金が足りない……」といったことも考えられるのです。

新居を購入する場合、どのような方法を選んだとしても、一長一短があります。自分の手元にある資金やプランでは、どの方法が最適なのかをしっかりと考えるようにしましょう。

まとめ

不動産の売買は、人生で何度もあるイベントではありません。だからこそ妥協をしてはいけません。もちろん、資金繰りなどの問題で、自分の考えを曲げなければならなくなってしまうこともあるはずです。しかし、あまりにも妥協が過ぎると、自分の望んだ結果を得られないばかりか「こんなはずでは……」といった結末を迎えるかもしれません。このような事態はなんとしても避けるべきです。

そのため、不動産の売却でなにかわからない点や、迷っていることがあれば、不動産に関するプロに相談をするべきです。プロならではの視点や、冷静な第三者の意見を聞くことでなにか気づくことがあるはずです。そういった情報を活用して、あなたの不動産売却も成功させましょう。もし不動産売却に関してなにかお困りのことがございましたら、弊社にご連絡ください。弊社のサービスである売却価格の一括査定は、多くの不動産会社が加盟しているため、信頼のおけるものになってします。ぜひ一度ご活用ください。

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