離婚するので家を売却したい人！ローンの有無で方法も変わります【不動産の事なら不動産売却査定君にお任せ下さい】
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離婚するので家を売却したい人！ローンの有無で方法も変わります
現在の日本では、結婚したカップルのうち3組に1組が離婚すると言われています。「一生の伴侶とここで暮らすんだ！」と清水の舞台から飛び降りる思いで購入したマイホームも、もしかすると離婚によって手放さざるを得ない場合も出てくるかもしれませんね。
悲しいですが、思い出のマイホームも離婚時の財産分与の対象となります。離婚にともない、お互い不満がないようにきっちり処理しておきましょう。
そこで今回は、「マイホームを離婚により売却する場合、どうすればよいのか？」という点についてまとめてみました。ぜひ参考にしてみてくださいね。
目次
離婚で必ず出てくる問題、財産分与！不動産はもちろん含まれます
離婚をおこなう際に避けては通れないのが、「財産分与」の問題です。結婚期間中に夫婦で築き上げた財産は、それぞれの貢献度に応じてきっちり分配しなければなりません。これを財産分与と言います。
マイホームなどの不動産も、この財産分与の対象となります。まずは、マイホームを離婚により売却やどちらかの持ち物にする場合、どんな準備が必要なのかをご紹介します。
不動産の価値を調べておこう
お持ちの不動産を財産分与する場合、まずはその不動産の市場価値を調べておきましょう。「買ったときの価格のまま」ということはほとんどありません。不動産は地価の変動によって購入時よりも高くもなりますし安くもなります。
また、地価とは別に、建物自体にも値段がつきます。建ててからさほど日が経っていなければ購入時と同じような値段がつくかもしれませんが、古い建物であれば経年劣化により価値はどんどん下がっていくのが通常です。
そして不動産についてまだローンの支払いが残っている場合は、算出した不動産の価値から未払いのローン残高を差し引いた金額を算出します。この金額が、財産分与の対象となるのです。
名義変更や売却はできるのか
不動産の財産分与のおこない方として、売却して得た収入を二人で分けあうか、売却はせずに夫婦どちらかの所有物にするか、どちらかの方法を選択することができます。
とはいえ、そもそも名義変更や売却について制限が設けられている不動産の場合もあります。財産分与をおこなう前に、その不動産が名義変更または売却できるのかどうかについて調べておくようにしましょう。
基本的に、名義変更は登記を移転することによっておこなうことができます。しかし、ローンなどを組んで家を建てていた場合、その不動産に金融機関から抵当権を設定されていることがあります。
そういった場合、名義変更をすることについて、事前に金融機関から承諾を得ておく必要があります。ローン契約の内容にもよりますが、無断で名義の変更をおこなうと、たとえばローンの残金を一括で支払うよう求められるなどのペナルティを課されてしまうこともあるためです。
売却できるかどうかはローンが残っているかどうかに影響されます。ローンを完済している状態であれば、不動産は売却することができますが、ローンの返済がまだ終了していない場合は、残りのローンをすべて支払うまでは売却できないため注意が必要です。
また、夫婦の共有名義で購入した不動産である場合は、相手方の同意がなければ売却することはできません。離婚時に売却するかどうかは、二人でよく話し合って決めるようにしましょう。
離婚で家を売却したい…住宅ローンはなしorある
離婚時に家を売却することにしたら、まずは住宅ローンの有無を確認しましょう。家の売却は、ローンが残っているのと残っていないのとで、手続きが変わってきます。
住宅ローンがないとき
すでに住宅ローンを完済している場合は、とくに大きな問題はなく売却に出すことができます。家を売却するにあたってもっともポピュラーな方法としては、不動産会社に仲介をお願いするというものがあげられます。
不動産会社であれば、手数料の支払いは必要になるものの、全国的に広告を打って購入相手を探し出してくれます。また、購入相手との価格交渉などもお任せできるので、安心して売却することができます。
住宅ローンがあるとき
住宅ローンの支払いがまだ完了していない場合は、残りの住宅ローンを完済するまでは売却することができません。売却金額をローンの返済にあてることは可能ですが、売却価格がローンの残金よりも低い場合は、不足分を自分で補って一括でローンを返済する必要があります。
つまり売却して得られる金額に自分で用意できる金銭を加えた金額が、ローンの残高を上回っていないと、家を売却できないということになります。
「ローンは払えない。でも家は離婚時に売却してしまいたい……」という場合は、「任意売却」という制度を利用できる場合があります。任意売却とは、債権者が強制的に不動産を売って債権の回収をおこなう「競売」とは異なり、通常の不動産売却の手順とほぼ同じやり方でおこなえる債務返済の方法です。
任意売却は、住宅ローンがすでに滞納状態になっており、かつ、売却代金だけでは住宅ローンの支払いが完了しない、という要件を満たした場合に利用することができます。
「競売」で売却すると市場価格よりも２・３割は売却価格が下がってしまうことも多いため、金融機関にとっても競売するよりは任意売却のほうがまだメリットがあります。
もちろん任意売却をしてもローンを完済できたことにはなりませんが、そもそもローンを支払えない方が任意売却の対象となるため、残債務については話し合いで「支払える範囲」に縮小してもらえることがほとんどのようです。
ただし、任意売却をおこなうとブラックリストに載ることになるため、今後ローンを組んだりすることができなくなる可能性があります。そういったリスクを踏まえておこなうようにしてください。
離婚をしたら家は売却することをおすすめします！メリットとは？
不動産は、離婚時に売却してしまうのがおすすめです。なぜならば、もし住み続けるという判断をした場合、ローンの支払いなどで、別れた相手と定期的に連絡を取り続けなければならなくなることもあるためです。
売却してしまえば、相手とこれ以上やりとりをしなくて済みますし、思い出の多い家からも離れることができて、心身ともにリフレッシュできるでしょう。
もしどちらかが住み続けるなら？
きれいサッパリ相手との関係を断ち切りたいのあれば、持ち家は離婚時に売却してしまうのがおすすめですが、今後の家賃負担や子供の学校のことなども考えると、どちらかが住み続けるということもあるかと思います。その場合、どんな手続きが必要となるのでしょうか。
妻が住む場合
多くの場合、夫の名義で家を購入していることが多いでしょうから、妻が持ち家に住み続ける場合は、名義変更の手続きが必要となります。
ローンが完済しているようであれば、すぐに名義変更をするようにしてください。ローンの返済が残っている場合は名義変更できないこともあるため、事前に夫側とローン完済後に、名義を妻に変更する旨を合意しておくとよいでしょう。
また、夫側が住宅ローンを支払うことを条件に離婚した場合は、借入先の金融機関に対し、住んでいる人とローン返済をおこなう人が異なる旨を事前に連絡しておくようにしましょう。
夫が住む場合
妻が出ていき夫が持ち家に住む場合、もともと名義やローン返済者が夫なのであれば、とくに変更手続きなどは必要なく、今までどおり住み続けることができます。
ただし、もし連帯保証人などとして妻の名前を入れていた場合は、妻を債務者から外すことについて借入先の金融機関から承諾を得る必要があります。この承諾は得られないことも多いため、代わりの保証人を探すなど、代替手段を考える必要があるため注意してください。
新しいスタートを切るために！よい不動産屋と出会おう
「家は離婚したら売却しよう！」と決めたら、次は売却を手伝ってもらう不動産屋を決める必要があります。ここでは不動産を売却する際の流れと、よりよい不動産屋の選び方についてご紹介します。
不動産売却の流れ
不動産の売却は、以下のような手順でおこないます。
不動産屋の選び方
不動産屋は日本中にあり、戸建ての売却が得意な不動産屋や、マンションの売却を得意とする不動産屋など、さまざまな個性を持っています。全国的に宣伝をしてくれる大手の不動産屋もあれば、逆に地域密着型であることを売りにしている不動産屋もあります。
どちらもメリット・デメリットがありますので、よく研究したうえで、不動産をより高く、より安全に売却してくれそうな不動産屋を選定することが重要となります。
まずはいろいろな不動産会社を探し出し、売却できる価格などについて見積もりを出してもらうことをおすすめします。なるべく高く売却してもらえそうで、かつ効果的な宣伝方法で購入相手を探してくれそうな会社を仲介会社として選ぶとよいでしょう。
不動産の売却には法律上の手続きなども絡んできますので、丁寧に説明をしてくれる会社であるかどうかも、安心してお任せできるかどうかの判断材料となるかもしれません。
まとめ
今回は離婚の際の家の売却について、以下のようなことをご紹介しました。
いろいろな夢を抱いて購入したマイホームを手放すのは寂しいものです。しかし、離婚は夫婦が話し合って決めたこと。これから先、それぞれが前向きに生きていくためにも、二人の思い出がつまった家は思い切って売却してしまいましょう。
売却代金を元手に、また何か新しいことが始められるかもしれませんよ。離婚時にマイホームをどうするか悩んでいる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてくださいね。
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