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アパートの売却をお考えの方必見!高く売れる時期とコツとは?

アパートの売却をお考えの方必見!高く売れる時期とコツとは?

 

古くなった建物というものは、市場価値が年々減ってしまうものです。価値が下がると入居者も少なくなってしまいます。家賃収入が減って、管理費だけがかかるという状態は避けたいもの。それならば家賃収入を得られるうちに所有して、価値がガクンと下がらないうちに高値で売るという手も。投資用にアパートを所有しているのなら、価値があるうちに売って利益を出したいところでしょう。

 

アパートの売却には、売るタイミングや売るためのコツなど、知っておくべきポイントがあります。今回は、アパートの売却について知っておくべきことをまとめてみました。売却の流れや高く売るためのコツなどを事前に知っておけば、いざ売却するときにも安心です。アパートの売却をお考えの方は、ぜひご参考になさっていただければと思います。

 

 

アパートの売却に適している時期とは?

アパートの売却を考える際には、売るのに適したタイミングを考える必要があります。一般的に、アパートの売却には適しているタイミングというものがあり、それを考慮して売却を考えるのが賢い方法です。

 

家賃収入と売却価格を足したものから、始めに購入した価格を差し引きしたとき、利益が出ればよいのですが、売却価格が低いためにマイナスになってしまっては元も子もありません。アパートの売却に適した時期、それは一体どんなときなのでしょうか。

 

満室状態のとき

いつも入居者が集まっていて、アパートが満室となっているのがアパート経営においてはベストです。しかし、いつもそのような状態であるとは限りません。退去者が出たり、入居者が募集中の状態になっていたりしていれば、家賃収入は見込めません。

 

退去者が出て入居者を募集している期間は少し我慢をして売却を待って、入居者を確保することに努めましょう。なぜなら満室になってから売りに出した方が、人気の物件だと思われて市場の評価が高いのは当然だからです。空室があまり多い物件となると、不人気であると思われ市場価値も下がってしまいます。アパートを売却するなら、物件の市場価値を上げてからにしましょう。

 

土地の価格が上がったとき

都市開発などの影響で土地の価格が上がったときが、売却のねらい目です。ニュースなどで地価の情報を見たり、国土交通省などのホームページで地価を調べておいたりすることが大切です。普段から地価に関する情報を、逃さないようにしましょう。

 

また収益物件が探せるホームページなどを調べて、物件の相場を確認しておくことも肝心です。物件の相場をある程度知っておくことで、不動産会社から査定価格を伝えられたときに、それが市場の相場に合ったものがどうかの判断がしやすくなります。

 

減価償却費の計上がなくなったとき

建物というものは、年々劣化をすることで価値が下がっていきます。価値が減った分を、費用として計上した費用を減価償却費といいます。減価償却費には法定耐用年数が決められており、その期間が終わると経費として計上できなくなります。経費として計上できなくなれば、税金が多くかかってしまいます。そのため、減価償却費の計上がなくなった時点で売却をするのが正解なのです。

 

売却価格が購入価格を上回ったとき

売却価格が購入価格を上回れば、当然利益が出ます。そのタイミングで売却をすれば、損をすることはありません。もっとも不動産を売却することで譲渡所得を得たとみなされ、所得税と住民税がかかってきます。物件を所有していた期間によっても、かかる税率が変わってくるので注意が必要です。5年が税率の境目とされており、5年以上所有していれば、税率が下がって節税対策になります。

 

アパートを売却するとなるとどんな流れで進んでいく?

高く売るためのコツ

 

マンションやアパートを売却するときというのは、どのような流れで行われるものなのでしょうか。あまりマンションやアパートを売却する機会というのは、人生で何度もあるものではありません。売却の一連の流れを知っておけば、いざマンションを売却するというときに役立つでしょう。

 

まずは、売ろうとしている物件の相場を知っておくことです。収益物件が探せるホームページから入力すれば、簡単に確認することができます。物件の相場が分かったら、複数の不動産会社に査定をしてもらいます。担当者と何度か話をして、一番信用できそうな不動産会社と媒介契約を交わします。

 

媒介契約を交わすと、不動産会社が売却のための広告宣伝をして買い手を探します。もし買い手がつきそうなときは、ご自身も現地への見学に付き添う必要が出てきます。買い手が物件の購入を決定したら、売買契約を交わして物件の所有権を渡して終了です。

 

これが、不動産の売却の一連の流れとなります。買い手を見つけることは、不動産会社に頼んでおけばよいので心配いりません。大切なのはどの不動産会社と契約を結ぶかで、これが物件が高く売れるかどうかの決め手となります。そのため、不動産会社と契約を結ぶまでの知識習得がとても重要となるのです。

 

アパート売却にあたって必要となる書類とは?

マンションやアパートの売却にあたり、さまざまな書類が必要となってきます。物件の売却に際して必要となるのは、以下の書類です。

 

権利書や登記識別情報

権利書とは、売却をしようとする人が実際その物件を所有しているかどうかを証明するものです。物件の所有者の証明となる重要な書類となるので、忘れずに用意しましょう。

 

建築確認証や検査済証

建築確認証や検査済証とは、建築基準法に合った建築物を建てているかどうかを証明する書類となります。耐震性はきちんとしているかどうか、これにより判断することができます。安全な建物なのかを証明する重要な書類となり、物件の評価にも関わってきます。

 

物件の図面

買い手が部屋の中を見たいと思っても、空き部屋がない限り部屋の内覧ができないため、図面の確認は大切なものとなります。部屋の階によっても間取りが変わってくる場合がありますので、全ての階の図面が必要になります。

 

固定資産税評価証明書や固定資産税通知証

物件を所有していると、必ず固定資産税がかかってきます。物件の購入を考える買い手は、固定資産税がどれくらいかかっているのかも気になるものです。固定資産税の評価証明書や固定資産税通知証も、売買契約をするにあたって重要な書類となります。

 

家賃表

これはレントロールとも呼ばれ、部屋の家賃が全て分かるようになっている書類です。家賃表を見れば満室となった場合の毎月の家賃収入はどれくらいなのか、一目瞭然となります。不動産経営をするにあたって、収入はどれくらい見込めるのか判断するのに役立つ書類です。

 

高く売るためのコツ

高く売るためのコツ

 

投資用にマンションやアパートを持っているのでしたら、できるだけ物件を高く売って、利益を出したいものです。所有する物件を高く売るためのコツは、どのようなものがあるのでしょうか。

 

よい不動産会社に依頼しよう!

より高く物件を売却したいのなら、より良い不動産会社に依頼することが決め手となります。必ずしなければならないことは、3社ほどの不動産業者に査定してもらい、評価額を比べてみることです。複数社に査定してもらえば、だいたいの相場も分かります。そのうえで、もっとも査定額が高い不動産業者を選べば良いのです。

 

よい不動産会社を選ぶポイントを紹介!

不動産の売買を行ったことがないから、どの不動産会社を選べばよいのか分からない、という方も多くいらっしゃることでしょう。そのような場合は、やはりまずは複数の業者のホームページを比較してみることです。

 

不動産を扱うといっても、新築物件や一軒家の売買を主に扱っている会社など、さまざまな会社があります。ご自身が売りたい物件のような、マンションやアパートの売却実績がある会社を選ぶことが重要です。ホームページからの情報だけではなく、実際に営業担当者と話をしてみて、経験や知識があるかどうかを見てみることも大切なポイントとなります。

 

まとめ

建物というものには、どうしても年々劣化してゆく性質があります。いつも満室で入居者に困らなければよいのですが、月日の経過とともに入居者が減って、満足な家賃収入が期待できないことも多いものです。

 

今回は、そんな物件の売却にお悩みのオーナー様にぜひ読んでいただきたい情報をまとめてみました。マンションやアパートを売却する際には、知っておきたいタイミングや土地情報があります。また、売却した後の税金について知っておくことも大切です。

 

 

物件の売却をする際は、ぜひご参考になさっていただければと思います。今回の情報をもとに、ぜひお持ちの物件を高く売却するお手伝いができれば幸いです。

 

 

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