最新情報・レポート

建物を売る、土地を売る!不動産売却を楽に、お得に、賢く行うには?

 建物を売る、土地を売る!不動産売却を楽に、お得に、賢く行うには?

 

土地や建物を売る際に、どうしようかと悩まれる方が多くいらっしゃいます。ご家族から土地と建物を相続したものの、建物が古すぎるために住むこともできないという方もいるでしょう。また、子供が成長したのでより広い住宅への住み替えをしたいという方、さまざまなケースで、多くの方が売却を考えます。

 

しかし売るにしても、古い家付きのまま売れるのだろうか、という疑問がすぐに持ち上がります。解決法としては、2つあり、1つは解体して更地にし、土地だけで売る方法です。2つ目は、建物をリフォームして価値を上げてから売り出す方法です。

 

古くなった建物は、解体して更地にして売った方がいいのでしょうか。それとも家をリフォームして建物の価値を上げ、きれいな建物付きの土地として売った方がいいのでしょうか?

 

こちらの記事では、土地と建物を売る際に知っておくと役立つ情報を、まとめてみました。所有されている土地と建物を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

建物の解体やリフォームは買主に任せた方がメリットが大きい?

建物が古く、買い手がつかなかった場合「リフォームをして売る」ということを考える方も多いのではないでしょうか。

 

費用をかけて手を加えても、売れなかったら大ダメージ!

建物が古ければ、更地にしたりリフォームして売却することを、不動産会社からすすめられることもあるでしょう。更地の状態や、リフォームしてきれいにした物件の方が、売りやすいと思われるかもしれません。

 

しかし、せっかく高額な費用をかけて解体やリフォームをしても、もし売れなかったらどうしますか?解体やリフォームをしただけ、無駄な出費だったということになりかねません。

 

そのようなリスクを考えると、下手に解体やリフォームをせず、価格はやや低くなっても、古い状態のまま売った方がよいでしょう。

 

更地にする前に…建物付きの土地売却について知ろう

古い建物がついたままの土地を売るよりも、いっそのこと建物を解体して更地にして土地だけ売ろう、とお考えの方もいらっしゃることでしょう。しかし、建物付きのままの方が、買主にとってメリットがある場合もあるのです。

 

1. 住宅ローンの適用

住宅を購入する際に適用されるのが住宅ローンですが、建物だけを購入する場合はローンが適用されません。しかし、建物付きの土地を購入すればそれは「住宅」とみなされ、ローンを受けることができます。

 

2. 固定資産税を節税

各自治体が算定する固定資産税の基準になる価格を、「固定資産税の評価額」といいます。建物が建っている土地の場合、更地に比べると「固定資産税の評価額」は6分の1になります。土地付きの建物は、更地に比べて6倍もの節税効果を期待できます。

 

建物だけを売却することはできる?

建物は売っても良いけれど土地は売りたくない、という方もいらっしゃるでしょう。建物を所有するには、建物が建っている土地まで購入するか、または借りる必要があるため、建物だけを売るのは現実的には難しいといえます。

 

第三者の土地を借りた人が、その土地に建物を建てられる権利を「借地権」といいます。土地には地主に権利がありますが、建物は借り手のもの、というように権利が分配されます。

 

借地権付きの建物は、土地を購入する費用の6~8割ほどの価格で購入が可能です。土地を買うと、所得税や固定資産税など課税されますが、土地を地主から借りていれば、これらの税金はかかりません。

 

建物・土地を売る時の手順

建物・土地を売る時の手順

 

建物と土地の売却の手順は、簡単に説明すると以下のようになります。

 

売却の流れ

1. 目的を決める

まず、売却の目的をはっきりさせましょう。親から利用予定のない自宅を相続して、換金するためというケース、また新築マンションに住み替えるので売却して、新居購入の頭金に充てたいケース、様々な目的があることでしょう。

 

もしかしたら、売らずに人に貸して、賃貸収入を得た方が良いのでは?という考えもあります。目的がはっきりすれば、後で本当に売る必要があったのか、と後悔せずに済みます。

 

不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格を決める

また、なかなか売れずにやむを得ず値段を下げなければならないときも、目的がはっきりしていれば、売りやすくなることでしょう。売却するときは、その目的をはっきりさせることが、早期に売却を完了させるこつです。

 

2.土地の相場を把握

まず、ご自身が所有している土地の相場を調べます。所有する土地の相場を知っておかないと、適正な値段をつけることができません。今ではホームページで検索すれば、簡単に土地の坪単価を知ることができます。

 

3.売却計画を立てる

相場を把握できたら、土地や建物の売却希望額を設定しましょう。新居に住み替えのための頭金が必要なら、どれくらいの額になるのかの算段をして希望価格を決めましょう。新居を購入する予定でいつまでに頭金が必要だから、というように売却期限を明確にしておくことで、計画的に売却をすることができます。

 

4. 売却すべき時期を把握する

不動産を売却して利益を出したいと思ったら、価格が安い時期に購入したものを価格が高い時期に売るのが一番です。

 

2008年のリーマンショック以降に相場が急激に下落をしましたが、この時期に購入した方は、価格が上昇してきた2013年以降のアベノミクス以降に売れば、利益が出やすいといえるでしょう。

 

また1年の間で不動産が最も売りやすいのは、新入生や新社会人、転職する人が引越しをし始める1~3月がよいといえます。新年度が始まる4月の少し前の時期が、最もニーズが高まるので、この時期に売却をすると、早期に売却が決まる可能性が高まります。

 

5. 不動産と契約

個人が不動産の買い手を探すのは、なかなか難しいので、不動産会社に依頼して広告活動をしてもらい、売却に結び付けてもらいます。複数の不動産会社と契約することも可能ですが、1社のみと契約することでメリットを得られる場合もあります。

 

6.買い手と売買契約

買い手が見つかったら、売買契約を交わして引き渡します。その際、買い手の方から希望条件が提示されますので、不動産会社とともに条件の調整をします。売り手と買い手のお互いが合意したところで、契約成立です。

 

引き渡す建物に住宅ローンの残りがある場合でも、売却した収益で住宅ローンの残金を返済すれば、建物についていた金融機関の抵当権が抹消されます。手続きなどは、不動産会社が教えてくれます。

 

良い不動産会社を見つける方法

不動産会社を選ぶときは、複数社に見積もりをとってもらい、比較することが大切です。実績が多く、経験のある不動産会社が信用できる大手の不動産会社だからといって、全て任せて安心というわけではありません。

 

必ず査定書をもらい、どれくらいの値段がつくのか書面で示してもらいましょう。また、始めの段階で、まずいくらで売り出し、なかなか売れないときはどのような対応をしてくれるのか、最終的にはいくらで売るつもりなのかという計画を担当者に提示してもらってください。

 

このように計画的な売却方法を提示できる担当者のいる、不動産会社が信用できるといえます。依頼するときは、そのような会社を選ぶとよいでしょう。

 

不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格を決める

買い手を探すことは、個人ではなかなか難しいものです。そこで不動産会社に依頼して、売却の仲介を依頼する契約を結びます。これを「媒介契約」といいます。媒介契約には、3種類があります。

 

1. 一般媒介契約

複数の会社と契約を結んで、広告活動を依頼できるのが「一般媒介契約」です。不動産会社との契約期間や定期報告の義務はありません。信用できる不動産会社がどれか分からない場合に、複数社を比べることで見極めることができます。また、自分で買い手を探すことも可能です。

 

2. 専任媒介契約

一社とのみ3か月間の契約で契約を結び、2週間に1回の定期報告を受けることができるのが「専任媒介契約」です。自分で買い手を探すことも可能です。

 

3.専属専任媒介契約

「専任媒介契約」と内容はほぼ同じですが、「専属専任媒介契約」では、1週間に1回の定期報告を受けることができます。しかし、自分で買い手を探すことはできません。

 

不動産会社に査定してもらい、希望価格と踏まえた上で、売り出し価格を決めます。ただ、売り出し価格で売却が決定するとは限りません。買い手も希望購買価格を提示してくるので、最終的には価格が下がることも考慮して設定しましょう。

 

建物を売る前に知っておきたい注意点

建物を売る前に、確認しておきたい大切な事柄がいくつかあります。

 

登記内容と現況が異なっていないか確認しておく必要がある

今所有している土地と建物が、登記内容と違っていることもあります。土地の地積が違っていて、隣地との境目があいまいなことも多くあるため注意が必要です。また家屋の増築の履歴が登録されていないということも。そのようなことを知らずに、そのまま売却してしまうと、後々のトラブルになりかねません。

 

購入時とは法律が変わっているケースが多い

大きな地震などの災害が起こった後などは、土地や建物を購入したときと、建築基準法が変わることがあります。法律の施行前の建物に今の基準をあてはめると、建て直しが必要な物件ばかりになってしまいます。

 

そのため、当時の法律に当てはまれば違法ではありません。しかし建物の解体後は、今の法律に当てはめて建設をする必要があります。今一度、ご自身が所有される土地と建物が法律上どのような取り扱いになるのか、確認してみましょう。

 

査定価格は実際の売却価格ではない

不動産に査定してもらった価格が、そのまま売却価格になるとは限りません。売れ残ってしまい、値下げをせざるを得ない場合も多くあります。

 

不動産会社が初めに査定して提示してくる価格を知ると同時に、売れない場合は最終的にどれぐらいの価格にするのかも、聴いておくとよいでしょう。

 

土地・建物を売却するときにかかる費用は?

土地・建物を売却するときにかかる費用は?

 

土地や建物を売るときには、さまざまな費用がかかります。土地・建物を売却するときにかかる費用は?

 

1. 登録免許税

不動産や会社の登記の際に、課税されるものです。土地や建物を所有者の氏名などの情報と共に一般に公開することで、権利関係を明白にしておくことができます。その際にかかる税金が、「登録免許税」です。

 

2. 印紙税

不動産の売買契約書に収入印紙を貼ることで、納税します。

 

3. リフォーム費用

内覧するときの評価が低くなると、買い手が見つからないという事態にもなりかねません。そのような事態を回避するために、ハウスクリーニングやリフォームを行います。

 

4.譲渡所得税

不動産の売却をして、利益がでたときは譲渡所得税がかかります。土地と建物を5年以上保有していれば、税率が軽減されます。

 

不動産の取得費(不動産を手に入れるときにかかった費用)が不明だと、売却価格の5%が取得費となり、売却益にかかる譲渡所得税も増えてしまいます。

譲渡売却益の計算は、以下のようになります。

 

取得費-売却価格=譲渡売却益

 

不動産会社に支払う仲介手数料が必要

買い手と契約が成立すれば、不動産会社に仲介手数料を払うことになります。広告費は不動産会社の負担となっているため、仲介手数料以外には費用はかかりません。また宅地建物取引業法により、不動産会社に支払う仲介手数料も上限が定められています。

 

節税したい人のための基礎知識

1.3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円より少ないと、税金はかかりません。

譲渡所得が3,000万円を越えたときは、超えた分の金額に税率をかけた税金がかかります。この控除は、一度利用するとその翌年と翌々年には利用できません。

 

2. 所有期間が10年以上の場合

所有期間が10年以上のマイホームの場合、3,000万円の特別控除との併用で、軽減税率が適用されます。

 

まとめ

土地や建物を売るときには、さまざまな費用や税金がかかります。売却した後に買い手とのトラブルにならないように、登記上の内容とあっているかなど、事前に綿密に確認をしましょう。

不動産会社に査定や買い手の募集を依頼するときには、ご自分でも売却に関する知識を持っておくにこしたことはありません。

依頼するときは、必ず複数の会社に見積もりを取ってもらい、売却計画を親身になって相談できる担当者を選ぶことが重要です。

今回は土地と建物を売るときに、押さえておくべきポイントをご紹介してきました。この記事をお読みになって参考にしていただければ、幸いです。

  • 初めての方へ
  • ご利用の流れ
  • お客様の声
  • よくあるご質問
  • 運営会社
  • スタッフ紹介

無料オンライン査定はこちら

STEP1 物件タイプを選択

STEP2 地域(都道府県)を選択

CM

サイトの使い方が分からない等私たちがサポートいたします

0800-805-7675

24時間365日 日本全国受付中!

  • あおやま
  • いりやま
  • くどう
  • かねだ
  • えんどう
  • いとう
  • きまた
  • よしだ
  • むらかみ
  • たけした
  • たまがわ
  • てらさいもと
  • かとう
  • ひらの
  • たがわ
  • いしい
  • くの
  • ののむら
スタッフが待機中!

ご相談窓口

簡単一括査定 今すぐスタート!

STEP1 物件タイプを選択

STEP2 地域(都道府県)を選択

弊社はGSLを通じて自然エネルギー普及に貢献しています。

不動産売却査定君の使い方

  • ご利用の流れ
  • よくあるご質問
  • お客様の声
  • 最新情報・レポート
情報漏洩対策・処理対応万全 たいせつにしますプライバシー

個人情報に関して厳重に管理させていただくと同時に、個人情報の保護にあたり適応される法令及びその他の模範を厳守しております。

個人情報専門お問い合わせ窓口
0120-122-103

ページの先頭へ

個人情報に関して厳重に管理させていただくと同時に、個人情報の保護にあたり適応される法令及びその他の模範を厳守しております。

最大6社からお見積りが届く 無料オンライン査定はこちら

60秒で完了 クイック査定