古家付き土地の売却を考えている方へ。3つの方法お役立ちガイド｜不動産を売る人向けの一括見積りサイト

不動産売却査定君トップページ最新情報・レポート不動産売却について古家付き土地の売却を考えている方へ。3つの方法お役立ちガイド

最新情報・レポート

高額査定の不動産会社をお探しの方はこちらをクリック

古家付き土地の売却を考えている方へ。3つの方法お役立ちガイド

家を建ててから長い年月が経過した建物付きの土地を「古家付き土地」といいます。人が住んでいない建物は、劣化も早く放置すると倒壊の恐れもあるため、定期的なメンテナンスや管理が必要です。

そのような土地を持っていても、今後住む予定がなければ「そろそろ売却しようかな」と思う方もいるでしょう。

いざ売却を決めても、どのようにしたらよいかわからないものです。方法としては「古家付きのまま売却をする」「リフォームをしてから売却をする」「解体して更地にしてから売却をする」の3つですが、どれを選べばよいか迷います。

また、それぞれにお金にまつわる問題もでてくるため、慎重に決めなければいけません。

今回は、このような古家付き土地を売却するのにどの方法でおこなうかについて説明します。ご自分にあう売却方法を見つけるために、ぜひこちらを読んで参考にしてください。

▼古家付き土地の売却方法その①そのまま売る。メリットとデメリットとは？
▼古家付き土地の売却方法その②リフォームをする。必要性と範囲は？
▼古家付き土地の売却方法その③解体して更地にする。更地の方が売りやすい？
▼売却の流れ。査定から引き渡しまで
▼まとめ

古家付き土地の売却方法その①そのまま売る。メリットとデメリットとは？

古家付き土地とは築30年以上経過し、価値がない物件とされています。

昔住んでいた思い出深い家が、「価値がない」といわれると、なんだか悲しいです。

このような空き家の活用方法として「そのまま売る」方法があります。誰も住んでいない、住む予定もなければ誰かに譲った方が、家も土地も放置状態の空き家になるよりいいのではないでしょうか？

古家付きのまま、何もしない状態で売却をするメリットとデメリットを説明します。

【メリット】

・解体費用がかからない

古家付きのままなので、更地にすることもなく解体費用がかかりません。解体で出るゴミの処分費もありません。室内に昔の家具や、廃棄になるような物が残っているとその処分費もかかりますが、古家付きとして売却すると、そのような処分費がいっさい不要です。

・固定資産税が上がらない

固定資産税とは、今ある土地や家屋など資産を所有している者にかけられる税金です。その固定資産税が、家が建っていれば軽減されます。一般住宅であれば3分の1、小規模宅地になると6分の1になるため、更地にするより安くなります。

しかし、近年空き家の増加により空き家問題が深刻になっています。そのため特別措置が全面施工され、空き家に特定されると固定資産税が上がってしまうのです。それを回避するために、売却をする人も増えています。

・買い手がローンを組みやすくなる

古家付き土地になると、建物にはほとんど価値がないため、売却価格には査定されないことが多いです。そのため、買い手側からすると無料で建物を譲ってもらったことになります。

買い手はリフォームやリノベーションで、自分好みに住める家に改装しますが、リフォームローンというのは、金利が高く返済期間も短いです。そのため、買い手としてはあまりよい条件ではないので、現金でなんとかしようとする人もいます。

しかし、古家付きとなると中古住宅なので、住宅ローンが組みやすくなります。買い手側からすると、現金の出費が抑えられる分、リフォーム資金に回せるのでうれしいことです。

・家のイメージがつきやすい

買い手側として何もない更地を見ても、今後家を建てたときどのようなかんじか日当たりはどうか、などイメージがわきにくいです。でも最初から家が建っていれば、日当たりや周りとも溶け込み、ボリュームなどイメージがつかみやすくなります。買い手がこれから解体して新築を建てるのなら、ある程度想像ができると買いやすくなります。

【デメリット】

・瑕疵担保責任がある

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、民放第570条に規定されている売買契約するときの重要な条件です。古い物件では一般的につけられているため、古家付き売買となるとたいがい瑕疵担保責任はついてくるでしょう。

これは簡単にいうと、「気づかないうちの故障などはこちらが責任をもって使えるようにします」という内容です。

古家だと、いろいろ家の設備に不具合も起こりやすくなります。売ったあとは知らないふり、というのはあまりにも買い手側に無責任です。雨漏りがする、シロアリが発生しているなど、売却するまで気づかなかった欠陥が見つかれば修理など、費用を負担しなければいけません。

・土地の調査ができない

古家付きだと、建物があるので土地の調査ができません。地中の中に何が埋まっているのかわからなく、買い手が購入後に解体して初めてわかることです。地盤調査や汚染調査もできないため、何かあれば瑕疵担保責任を問われます。

・売却価格が安くなる

一概にいえませんが、一般的に更地よりも古家付きの方が安い値がつきます。理由は、買い手が購入したあと解体費を持つため、そのぶん考慮するためです。

古家付き土地の売却方法その②リフォームをする。必要性と範囲は？

古家付き土地を売却する方法に「リフォームをして売却する」があります。古家のままでは見た目が悪いので、リフォームをした方が売れやすいと思う方もいるでしょう。

では、本当にリフォームをした方がよいのか、マイナスになることはないのか、またリフォームするなら範囲はどこまでか、について説明します。

【メリット】

・中古住宅を探している人には最適

ある程度、きれいにしてあるのですぐにでも快適に住むことができます。中古住宅を探している人へのアピールができるので、売却できやすいです。

・固定資産税が上がらない

リフォームをしても、建物はあるので固定資産税は上がりません。もしすぐに売れなくても、更地にするよりも固定資産税の特約は継続されるので、特約を受けつつ、買い手を探すことができます。

【デメリット】

・リフォーム費用が必要

古家のままでは、建物としての価値はほぼゼロですが、リフォームをおこなえば価値が上がります。しかしリフォームに100万円かけたからといって、売却価格がそのまま100万円プラスできるかは違います。もちろん売却価格を決めるのは自由ですが、プラスされたぶん、金額が上がれば買い手を見つけることも難しくなります。

・瑕疵担保責任がある

こちらも古家付き土地売却と同様、瑕疵担保責任を負うリスクがあります。

【必要性】

メリットでもお伝えしましたが、リフォームできれいになれば買い手もすぐ住めるので中古住宅として引き込めます。

リフォームする基準と必要性について考えていきます。

・築何年か

築年数で、リフォームが必要な箇所が変わります。15年以下でそこそこ家の状態もよければ、壁紙と水回りだけで問題ない場合が多いです。

築30年以上になると、だいぶあちこちガタがきているころです。土台以外は全面的なリフォームが必要になる可能性が高くなります。

・本当に必要かよく考える

古家も売却を検討している人にとっては、全面的リフォームをしたほうが売れると思っている方も多いでしょう。たしかに中古住宅を探している人からすると、きれいであればあるほど目には止まります。しかしリフォーム代がそれだけ高額になります。

もし数年前にリフォームをしているのなら、これ以上必要はありません。心配ならば、専門の人に見てもらってアドバイスをもらってから考えることもできます。

【範囲】

新築から10年だと、家全体のリフォームの必要はないでしょう。しかし水回りの設備だけはやっておくとよいかもしれません。トイレ、キッチン、浴室の水回り設備の寿命は10年ほどです。瑕疵世紀人を負うこともあるので、水回りの設備だけはリフォームしたほうがよいかもしれません。

また壁紙、ふすまや障子、畳など目に入りやすい箇所のみのプチリフォームをすることで、見た目の印象はずいぶんと変わります。第一印象は大切なので、このあたりをリフォームする方も多いです。

全面的リフォームをしても、それは売り主の趣味となります。それが買い手にとって気に入るかはどうかはわかりません。むしろリフォームは自分でしたくて、古家を探している人にとっては、求める物件から外れます。

古家付き土地の売却方法その③解体して更地にする。更地の方が売りやすい？

古家付き土地の売却には「解体して更地にする」方法もあります。解体してあれば、買い手としては自由に建物が建てられるため、需要があるように思えます。では更地にするメリット・デメリット、そして重大な注意点をお伝えします。

【メリット】

・土地が売れやすい

中古住宅よりも新築住宅を求める人がまだまだ多いため、古家付きよりも更地物件のほうが売却できる可能性が高まります。

・瑕疵責任がない

古家がないため、貸担保責任もありません。

【デメリット】

・解体費用がかかる

古家の大きさなど金額は変わりますが、解体費はかなり高額です。また解体をしても更地にしたからといって売れる確証はありません。

・固定資産税が上がる

古家がないので、固定資産税の特例が受けられなくなります。古家が建っていたときより、最大で6倍に増加します。固定資産税の金額の決定は、毎年1月1日なので解体をするときは時期を考えた方がよいでしょう。

【注意すべき再構築不可物件】

建築による法律は年々厳しくなり、古家を建てた〇年前と現在では変わっていることもあります。そのため古家を建てた当時は法律に反していなくても、解体をすると現在の法律に合わせないといけません。

基本的な条件は「4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと建物は建てられない」です。

また容積率と建ぺい率が、土地に設定されていてこちらも時代とともに変化しています。

以上のことで、条件があわないと解体後に建物を建てられなかったり、小さな建物しか建てられないなど再建築不可物件となることもあります。

売却の流れ。査定から引き渡しまで

土地を売却することは一生に一度あるかないかです。

まわりでも経験者がいないと誰に相談をしたらよいかわからず、どのように事を進めればいいのか知識がありません。そのため、よくわからず不動産屋のいいなりになってしまう方も多いでしょう。

もちろん不動産屋の方が知識も経験もあるので、基本的にはおまかせになってしまいますが、ある程度流れくらいは知っておいても損はありません。

ここでは、売却までのおおまかな流れを説明します。

① 土地の相場を調べる

売却価格は好きなように決めてかまいませんが、あまりに相場より高いと買い手は見つかりません。

リフォーム代や解体費やローンがあると売りたい価格はあるでしょうが、すべては売れないと意味がありません。早く売る方が賢明です。

土地の相場を知って価格を決めましょう。

② 不動産会社を探す

地元の不動産会社に頼むのもよいですが、おすすめは一括査定サービスの利用です。パソコンで必要な項目を入力するだけで、複数に会社から同時査定ができます。

なぜおすすめかというと、不動産会社の中にはすでに、その土地周辺の買い手となるお客さんを持っているかもしれないからです。もしお客さんがいなくても、複数の会社から査定を受ければ相場もわかり、営業担当と話せば現実的なことが見えてきます。

あなたの土地売却にたいし、より具体的な提案をしてくれるような不動産会社を選びましょう。

③ 契約を結ぶ

不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。媒介契約は「専属専用媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つがあります。何が違うのか簡単に説明をすると、「契約する不動産の数」です。専属専用媒介と専任媒介は2社以上の不動産会社と契約ができません。でも一般媒介は何社でも契約ができます。また不動産会社を通さず個人で買い手を探すこと、専属専用媒介ができません。

契約する不動産会社が多い方が早く買い手が見つかるような気がします。しかし不動産会社からすると、力の入れ方が違います。不動産会社は、売れることで手数料がもらえるので、宣伝活動を積極的におこなってくれます。でも、それは自分の会社のみと契約している場合です。一般媒介のように複数と契約さえると宣伝活動を頑張っても、よその会社に契約を取られればそこで終わりです。また一般媒介では会社からの状況報告の義務もありません。専属専用媒介、専任媒介は報告義務があるので頑張ってくれるでしょう。

そして「個人でも買い手を探すことができる」はもし知人やまわりの紹介で買い手が見つかることもあります。その場合、専属専用媒介では取引ができません。まとめると、

・専属専用媒介・・・2社以上と契約はＮＧ。個人取引はＮＧ。

・専用媒介　　・・・2社以上と契約はＮＧ。個人取引はＯＫ。

・一般媒介　　・・・2社以上と契約はＯＫ。個人取引はＯＫ。

売り手からのいちばん多い契約方法は、いいとこ取りの専用媒介です。

④ 土地を売り出す

媒介契約を結んだら、不動産会社と相談して価格を決めます。不動産会社はプロなので、現地調査や周辺状況などから、よる売れる価格を算出します。もちろん売り手としての希望価格もあるので、要望や条件はしっかり伝えてください。そのうえで、納得できる価格設定をしましょう。

⑤ 契約をかわす

買い手が見つかったら契約です。買い手側から「買付申込書」という書類に「希望購入金額」「支払い条件」「引き渡し希望日」など書かれているので、不動産会社を含め契約条件を調整します。

売り手と買い手の両者が合意すれば、売買契約成立です。

その後は、不動産会社から必要な書類をわたされ、提出を求められますが案内どおりに

進めていけばよいでしょう。また、契約書に貼る印紙代が必要になるので、書類と一緒に準備してください。