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空き家の売却方法と手順・適切な時期はいつ?

空き家の売却方法と手順・適切な時期はいつ?

 

必要のなくなった空き家の売却方法はご存じでしょうか?使っていない空き家でもそのままにしておくことで、固定資産税や管理費用を支払わなくてはいけません。そのため、空き家が必要ないと感じた場合は早急に売却すると良いでしょう。

今回は空き家の売却方法や手順をご紹介します。これらを把握しておくことで、スムーズに手続きを進めることができるでしょう。売却する際の注意点なども知っておくことでトラブルを未然に防ぐことが可能です。


 

 



空き家の売却方法

・そのままの状態で売却

空き家をそのままの状態で「中古戸建」「古家付土地」として売却します。この方法を利用するメリットは比較的手間を減らせることと、お金の持ち出しがないことです。中古戸建の場合はリフォーム費用が、古家付土地の場合は解体・造成・分筆・測量などの費用が必要になりますが、それら全てを買主が負担します。しかし、手間や持ち出し費用、その他のリスクを全て買主が負うため、売却価格は他の販売方法に比べ安くなる可能性があるため注意しましょう。

・解体して売却

空き家を解体し、その土地を更地にした後に売却する方法もあります。この方法では建物解体の時間や費用、リスクは全て売主が負います。そのため、売却価格は古家付土地よりも高くなる可能性があるのです。しかし、建物を解体した状態で1月1日を迎えてしまうと、固定資産税や都市計画税に適用されている住宅用地の特例がなくなるので注意しましょう。




売却する際の手順をご紹介

売却する際の手順をご紹介

1.複数の不動産会社に査定を依頼する

保有物件の市場価格を知るためには不動産会社へ依頼する必要があります。複数の業者に査定を依頼することで、効率的に売却を進めることができるでしょう。査定額は業者ごとに異なる場合がほとんどです。相場や周辺環境などは共通の基準になりますが、不動産会社独自の査定基準や、担当者の取引経験の有無も金額に影響します。複数に依頼することで自分に合った業者を見つけることができるでしょう。

2.不動産会社との契約

売却をおこなうには、不動産会社との契約を結ぶ必要があります。契約の種類は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。専属媒介契約では複数の会社と契約を結ぶことができず、不動産会社1社にのみ仲介を依頼する契約です。自分で買い手を見つけたとしても不動産会社を通じて取引しなくてはいけません。

専任媒介契約は専属契約と同様1社とのみ契約を結びますが、自分で見つけた相手と直接取引することが可能です。一般媒介契約では複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できます。自分の見つけた相手との取引も自由です。

3.内覧などの買い手への対応

売りに出した物件に対して、買い手が見つかれば連絡を受けます。内覧などを希望する方がいるのであれば対応しなくてはいけません。

4.契約の締結と清算

買い手が見つかり、購入希望額の交渉が済んだら売買契約が締結されます。契約の際には手付金として、買い手側から売却代金の1割~2割程受け取ることができます。締結後、買い手から売却代金と手付金を差し引いた金額を受け取り、不動産会社への手数料や諸費用、税金を計算し支払いをおこないます。引き渡しの期日はあらかじめ契約書に記載されているので、それまでに退去してください。

5.確定申告

動産売却では譲渡益が発生する場合があるため、確定申告が必要です。給与取得や事業所得など異なるため、税額を算出し税金の支払いをおこないましょう。




売却するのにも適した時期がある?

空き家を売却することによって得られた譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得とは売却金額から売却にかかった印紙代や仲介手数料などの諸経費を差し引いた金額のことです。所得税や住民税は、所有年数が5年以下で最も高くなり、5年超、10年超と期間が長くなるほど税率が低くなる仕組みです。

しかし空き家を含むマイホームの場合は特例措置を受けることができます。住まなくなった日から3年目の年末までに売却することで、譲渡所得から最大3,000万円まで排除される特例が適用されるのです。さらに、空き家を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば税率の軽減措置も適用されます。

以上のことから空き家を売却するのに適した時期は、空き家になってから3年以内となるでしょう。しかし建物を取り壊した場合は、内容に変化があるため注意が必要です。




空き家を売却する際の注意点

空き家を売却する際の注意点

空き家は売却したくても必ず買い手が現れるとは限りません。そのため、売却するまでの間は空き家の管理費用や保険代を負担しなくてはいけない可能性があることを理解しておきましょう。

売却する際には法的手続きを踏んでいるかの確認も必要です。仮にご両親が亡くなっている場合は、相続登記による名義変更を行わなければいけません。相続登記をしなければいくつかのデメリットが生じる恐れがあります。

・不動産の売却などの処分を自由におこなえない。

・他の相続人が法定相続分だけを勝手に登記し、売却される。

・不測の事故が起きた場合でも不動産賠償を受けられない。

・相続人が将来的に増える可能性がある。




まとめ

空き家の売却方法や手順を理解しておくことで、トラブルに巻き込まれずスムーズな手続きをおこなうことができます。空き家が必要なくなった場合は、費用や管理などの面を考えると売却した方がメリットは多いです。売却時期などに注意することで、より満足のいく結果を得ることができるのではないでしょうか。トラブルを防ぐためにもいくつかのポイントには注意しておきましょう。

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