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事故物件は売却できる?売却するための方法とは

事故物件は売却できる?売却するための方法とは

 

どのような物件が事故物件として取り扱われているのかご存じでしょうか?事故物件と呼ばれる物件には様々な問題があり、敬遠されることが多いです。しかし、そのような事故物件でも売却することができます。今回は事故物件を売却するための方法や価格の相場をご紹介いたします。売却方法にも種類がいくつかあり、それぞれ異なった特徴があります。売却方法によっては価格の相場も変わる可能性があるため、売却を考えている方は知っておくと良いでしょう。





事故物件となる条件は?

事故物件には法的な定義はありません。しかし不動産業者の間では以下の条件があるものを主に事故物件として取り扱っています。


・殺人
・自殺
・孤独死
・津波による床下の浸水
・火災による一部の消失
・地震による一部の倒壊

他にも物件の周辺に暴力団や宗教団体などの施設があると生活に悪影響が及ぼすとみなさせ、事故物件として取り扱われることがあります。さらにこれらの原因は「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」の3つに分類されます。

▼心理的瑕疵

少し見ただけでは気付かない、住んでみなければ分からないなど、目に見えない不具合があることです。事故物件であることを知らずに購入した場合、買主は大きな損失を受けてしまいます。事故物件であると知った際に抱く心理的な嫌悪感を瑕疵として取り扱っているのです。

▼物理的瑕疵

取引対象となる土地や建物の状態や、構造に欠陥がある場合を指します。物理的瑕疵は土地と建物によって異なる点があるため注意しましょう。土地の場合は埋蔵物・汚染・地盤沈下のことを言います。建物の場合は、シロアリ・雨漏り・建物の耐久性に関する問題です。周囲に工場や暴力団、宗教団体などの組織がある場合も物理的瑕疵に該当します。

▼法律的瑕疵

法律的な条件が満たされていないため、取引した物件を自由に利用できないということです。購入した土地が、接道義務・建ペイ率・容積率などで建築基準法に定められた条件に満たされていない場合が対象になります。法律的瑕疵は一般的に事故物件とは言われませんが、法律的瑕疵が生じた場合は取引の仲介を行った不動産会社に責任追及をしていくことになります。



事故物件を売却する方法

事故物件を売却する方法

 

事故物件であっても立地や周辺環境が良いなどの好条件さえあれば買主が現れるため、売却できる可能性があります。一般的な物件と比べると売却しにくいといった問題はありますが、相場より安く取引されるため需要も一定数あるのです。事故物件を売却する方法は主に3種類あります。売却目的によって利用する方法は異なるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。


▼不動産会社による仲介

通常の不動産取引と同じように、不動産会社と媒介契約を結んで売却します。少しでも高値で売りたいと考えている方におすすめの方法です。事故物件を買取りに出すと、相場の約5~6割程の値段で売却されます。しかし不動産会社に仲介を依頼することで人の目に留まる数が増えるため、上手に買主を探すことで相場より3割程低い価格で売却できる可能性もあるのです。事故物件とはいえ、相場より価格を下げた物件は一定の需要があるため、不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。


▼不動産買取オークションでの売却

少しでも早く、高く売却したい場合には不動産買取オークションを利用してみると良いです。不動産オークションとは、買取業者がオークション形式で出品されている物件を買取るといったものです。オークション形式であるため業者間での競争意識が生まれ、査定価格ギリギリまで値段が上がる可能性があります。事故物件を少しでも早く売却した方は利用してみると良いでしょう。


▼事故物件専門の買取業者に依頼

不動産での仲介で買主が見つからない場合や、売却価格に拘らず一刻も早く手放したいと考えている方におすすめの方法です。事故物件を買取るということは、業者が背負うリスクもあります。そのため買取価格は低く設定されることが多くなります。



売却する際の告知義務とは

売主や不動産会社からすれば、事故物件であるということを伏せてスムーズに売却したいと考えるでしょう。しかし宅建業法47条の中で、不動産の売買契約を締結する際に取引相手に重要な影響を及ぼす事項がある場合は告知しなければいけないという告知義務が定められています。


事故物件の告知方法は重要事項説明書、売買契約書の特記事項に記載し、重要事項として説明をしなければいけません。前所有者の自殺や部屋での殺人、地震などによる死亡事故が発生したことを買主側が理解できるよう告知を行います。買主側が事情を理解していなければ、不動産業者に責任が生じる可能性があるため注意が必要です。


事故物件を売却する際に告知を行わなければ、後々買主側から損害賠償を請求される可能性があります。買主側の損害賠償請求が認められた事例もいくつかあるため、事故物件を売却する際にはしっかりと告知を行うようにしましょう。



事故物件を売却する際の相場は?

事故物件を売却する際の相場は?

 

事故物件の売却価格の相場は通常価格より2~3割安くなるのが一般的とされています。事故物件となった事情や、周辺環境などの条件により価格が上がることも下がることもあります。事故物件となる原因が同じ自殺である2件の物件でも、築年数や駅までの距離などで値下げ額が変化するのです。


売主側が一刻も早く事故物件を売却したいかどうかでも価格は変化します。早く売るためには買主を早急に見つけなければいけません。見つけるために最も効果的なのが価格を下げることです。しかし売却を急いでいない場合は、条件を色々と考えながらじっくりと買主を探すことができます。時間をかけることでより高額で売却できる可能性があるでしょう。一般的な相場は2~3割安ですが、売主の売却意欲や状況によって相場は変化するということを知っておきましょう。



まとめ

事故物件と呼ばれる物件には、何かしらの問題があります。事故物件と聞くだけで敬遠してしまう方も多くいるでしょう。しかし、立地や環境によっては一定数の需要があるため、売却することは可能です。売却方法もいくつかあるため、自分の目的に合ったものを選択しましょう。方法だけでなく相場も把握しておくことで、事故物件をより高値で売却することができるようになります。


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