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不動産売却で重要な専属選任媒介とは?

媒介契約

不動産売却をしたいと考えても、まずなにから始めればいいのかも分からない方が多くいるのではないでしょうか。不動産の売却の流れは基本的に同じで、考えているほど難しいものではありません。流れや契約方法を理解しておくだけでも充分不動産売却に踏み切れると思います。しかし、専属選任媒介などの言葉の意味は理解しておかなければいけません。


今回は一般的な不動産売却の流れとともに、必要な契約内容などについて説明していきます。契約の際の注意点や、いくつかある媒介契約のメリットを理解していただくことで、自分の理想通りの不動産売却を行うことができることでしょう。



一般的な不動産売却の流れ

一般的に不動産売却を行う場合まずすることは、価格の相場をあらかじめ自分で調べておくことです。価格相場は国土交通省が公表している、「地価公示」、「不動産価格指数」、「都道府県地価調査」を見ることで知ることができます。このようにして、まずは自分で価格のイメージを持ってから、不動産会社に相談することをおすすめします。


次に不動産会社に行き査定を依頼します。不動産会社には、今までの取引事例のデータなどが多く蓄積されています。そういったデータをもとに不動産会社は物件の査定をしていきます。査定は無料でしてもらえることが多いので、複数の不動産会社に査定してもらい、信頼できる会社を探しましょう。


査定が済めば、次は仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約の契約方法は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属選任媒介契約」の3つに分けられます。契約方法に関しては後ほど詳しく説明しているので、そちらをご覧ください。


最後に、不動産会社から提示された査定価格や、今までの売却事例、市場動向などから売却価格を決め物件を売り出します。一般的な不動産売却の手順が以上のとおりです。これらをきっちりと把握しておくことで、スムーズに不動産売却を行うことが可能になります。


不動産売却の契約方法は3種類

不動産売却の契約方法は3種類

先ほどもご紹介したとおり、不動産売却の契約方法は3つに分けられます。


  • ・一般媒介契約
  • この契約の特徴は、同時に複数の不動産会社に仲介の依頼をできるというものです。自分で親戚や知人と交渉した場合には、不動産会社を通さずに契約することができるというのも特徴の1つになります。しかし、取引を進める際にはどの不動産会社を通すかを決めないといけないので注意してください。


  • ・専任媒介契約
  • 専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約方法になります。この契約の特徴は、他の不動産会社に仲介を依頼することが禁じられるといったものです。しかし、自分で見つけた交渉相手に対しては一般媒介契約と同じように不動産会社を通さずに契約できます。


  • ・専属選任媒介契約
  • 基本的には「専任媒介契約」と同じように、1社にしか仲介を依頼できないという契約です。 しかし、自分で見つけた交渉相手に対しても不動産会社を通さなくてはいけないという特徴があり、これが専任媒介契約との大きな違いになります。


以上の3つが不動産売却の際に用いられる主な契約になります。どの契約を選択するかは、自分の目指す売却活動や方針を踏まえながら選ぶことをおすすめします。


一般媒介のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の会社に依頼することができる点です。複数の会社に依頼できるため、買い手の幅を広げることができ、選択肢を増やすことが可能になります。他のメリットとして挙げられるのは、不動産会社が自分たちで取引を行おうとするため競争意識が上がり、積極的な営業活動を受けることになるという点です。


専任媒介のメリット

専任媒介契約は、複数ではなく1つの不動産会社にのみ任せるため連絡などのやりとりを楽に行うことができます。依頼された不動産会社も契約の都合上、自分たちしか仲介できないと分かっているので営業を積極的に行ってくれます。売却のために力を入れてくれるというのが選任媒介のメリットの1つです。


他にも、2週間に1回以上報告をしなければいけないという義務がある点や、7日以内に指定流通機構へ不動産情報を登録する義務もあります。指定流通機構は「レインズ」と呼ばれ、登録することにより全国の不動産会社に情報が回るので売れやすくなるという点が、専任媒介契約の大きなメリットとなるのです。


専属専任媒介のメリット

専属専任媒介のメリットは専任媒介とほとんど同じです。しかし、レインズの登録義務に少し違いがあり、こちらの契約では契約日から5日以内と少し早めに設定されています。


そのため選任媒介契約よりもはやい段階で全国に情報が流れます。情報を共有することで、直接的に依頼を受けていない会社でも物件をお客様に紹介することができるので、専任媒介契約と同じようにはやく売ることが可能です。専属専任媒介は、レインズの登録日などの受ける恩恵が、専任媒介よりもそれぞれ大きいという点がメリットといえます。


媒介契約を締結させるときの注意点

媒介契約を締結させるときの注意点

媒介契約にはいくつもの種類があることは説明させてもらいましたが、注意しなくてはいけないこともあります。


まず、売り主の希望をしっかりと伝えなければいけないということです。売却時期や売却価格などの条件面を明確に伝え、引っ越し可能な時期や売却代金の資金計画などの自分の都合も伝えましょう。しかし、すべてが希望通りに進まないこともあります。そういった際は、不動産会社としっかりと話し合い、よりよい条件を目指すようにしてください。


他には、仲介業務の内容を確認しておくということです。契約を締結するときに、提示された仲介業務の内容を確認しなければ、自分の思っていたサービスが受けられなくなってしまうなどのトラブルが起きるおそれがあるので注意してください。


主な確認内容は、どのようにして販売活動を行うか、どのような報告を受けるのか、その他の物件調査や契約手続きに関するサービスはどのようなものがあるのかなどです。こういった確認は依頼主からすることで、未然にトラブルを防ぐことができるので、注意しながら媒介契約を締結してください。


まとめ

不動産を売却する際にはいくつかの契約があり、それぞれ特徴や違いがあります。不動産売却をおこなう際は、自分の理想の価格に近付けるために知識をつけておく必要があります。契約内容の違いやメリットを知っておくだけでも、自分の売却方針通りに物事が進めることができるようになります。


考えの相違やトラブルを避けるために、注意するべきポイントを理解しながら、よりよい不動産売却を目指してください。

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